LA RIDETERMINAZIONE DEL VALORE DEI TERRENI E DELLE PARTECIPAZIONI POSSEDUTI ALL’1.1.2010
La Finanziaria 2010 ha riaperto la possibilità di rideterminare il costo delle partecipazioni e dei terreni posseduti non in regime d’impresa, consentendo, in occasione di una successiva cessione, di ridurre l’ammontare della plusvalenza realizzata.
Ai fini della rivalutazione, che può avere ad oggetto le partecipazioni ed i terreni posseduti all’1.1.2010, è necessario far redigere e asseverare una perizia di stima e versare la prima rata dell’imposta sostitutiva dovuta entro il 2.11.2010 (il 31.10 cade di domenica).
L’art. 2, comma 229, Finanziaria 2010 ha riaperto il termine per effettuare la rideterminazione del costo di acquisto dei terreni edificabili e con destinazione agricola e delle partecipazioni non quotate.
La rivalutazione, comportando la rideterminazione del costo di acquisto dei terreni e delle partecipazioni, consente l’emersione di una minore plusvalenza al momento della successiva cessione.
Tale nuova opportunità può risultare interessante anche per coloro che già in passato si sono avvalsi della rivalutazione in base alle previgenti disposizioni, qualora il valore della partecipazione o del terreno sia ulteriormente incrementato rispetto a quanto già precedentemente rivalutato.
Si rammenta che la rivalutazione è stata oggetto di numerose proroghe e riaperture, come di seguito evidenziato:
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Riferimenti normativi |
Data riferimento rivalutazione |
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Artt. 5 e 7, Legge n. 448/2001 |
1.1.2002 |
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Art. 4, comma 3, DL n. 209/2002 |
1.1.2002 |
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Art. 2, comma 2, DL n. 282/202 |
1.1.2003 |
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Art. 39, comma 14-undecies, DL n. 269/2003 |
1.1.2003 |
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Art. 6-bis, DL n. 355/2003 |
1.7.2003 |
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Art. 1, commi 376 e 428, Legge n. 311/2004 |
1.7.2003 |
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Art. 11-quaterdecies, comma 4, DL n. 203/2005 |
1.1.2005 |
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Art.1, comma 91, Legge 24.12.2007, n. 244 |
1.1.2008 |
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Art. 2, comma 229, Legge 23.12.2009, n. 191 |
1.1.2010 |
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RIAPERTURA DELLA RIVALUTAZIONE DELLE PARTECIPAZIONI E DEI TERRENI |
AMBITO OGGETTIVO
Oggetto di rivalutazione possono essere:
i terreni edificabili ed i terreni con destinazione agricola posseduti all’1.1.2010, a titolo di proprietà, usufrutto, superficie ed enfiteusi;
le partecipazioni non quotate in mercati regolamentati, possedute all’1.1.2010, a titolo di proprietà e usufrutto;
da persone fisiche, società semplici e associazioni professionali, nonché enti non commerciali, non in regime d’impresa.
MODALITÀ PER LA RIVALUTAZIONE
Ai fini della rivalutazione è richiesto il versamento di un’imposta sostitutiva e la redazione di una perizia giurata di stima che individua il valore del terreno / partecipazione alla data dell’1.1.2010.
L’imposta sostitutiva dovuta è determinata applicando al valore del terreno / partecipazione, risultante dalla perizia di stima redatta da un professionista abilitato, le seguenti aliquote:
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partecipazioni non qualificate |
2% |
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partecipazioni qualificate terreni |
4% |
Con riguardo alle partecipazioni, come chiarito dall’Agenzia delle Entrate nella Circolare 4.8.2004, n. 35/E, la perizia di stima individua il valore in relazione alla frazione di patrimonio netto della società rappresentativa della partecipazione stessa.
Il valore (costo) rideterminato indicato nella perizia assume rilevanza ai fini del calcolo della plusvalenza:
- ex art. 67, comma 1, lett. c) e c-bis), TUIR per le partecipazioni;
- ex art. 67, comma 1, lett. a) e b), TUIR per i terreni.
TERMINI DI VERSAMENTO DELL’IMPOSTA SOSTITUTIVA E DI REDAZIONE DELLA PERIZIA
L’imposta sostitutiva dovuta deve essere versata:
| in un’unica soluzione | oppure | in tre rate annuali di uguale importo |
| entro il 2.11.2010 (il 31.10 cade di domenica); | 1° rata entro il 2.11.2010 | |
| 2° rata entro il 31.10.2011 + interessi 3% annuo calcolati dal 31.10.2010 | ||
| 3° rata entro il 31.10.2012 + interessi 3% annuo calcolati dal 31.10.2010 |
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Entro il 2.11.2010 deve altresì essere redatta e asseverata, da parte di un professionista abilitato, la perizia giurata di stima. |
Va evidenziato che, come precisato dall’Agenzia delle Entrate nella Circolare 6.11.2002, n. 81/E:
· in caso di comproprietà il versamento deve essere effettuato da ciascun comproprietario con riferimento alla propria quota;
· qualora la rivalutazione riguardi una pluralità di terreni ovvero di partecipazioni, è possibile effettuare un versamento cumulativo. Poiché “è comunque necessario che il versamento in tal modo effettuato sia riconducibile al valore attribuito a ciascuna delle aree o terreni … [e] a ciascun valore delle partecipazioni…” nel mod. UNICO devono essere evidenziati i distinti valori rivalutati e la relativa imposta sostitutiva.
Ai fini del versamento si ritiene di poter riportare nel mod. F24 i medesimi codici tributo già utilizzati in occasione di precedenti rivalutazioni, ossia:
– “8055” per la rivalutazione delle partecipazioni;
– “8056” per la rivalutazione dei terreni;
indicando quale anno di riferimento “2010”.
Infatti, l’utilizzo di tali codici, istituiti in occasione della rivalutazione delle partecipazioni / terreni posseduti all’1.1.2005, è stato confermato dall’Agenzia delle Entrate nella Risoluzione 10.4.2008, n. 144/E anche per il versamento dell’imposta sostitutiva dovuta per la rivalutazione effettuata con riferimento alla data dell’1.1.2008.
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Si rammenta che l’imposta sostitutiva dovuta può essere compensata, nel mod. F24, utilizzando gli eventuali crediti disponibili (IVA, IRPEF, ecc.). |
VALUTAZIONI DI CONVENIENZA |
Come accennato, in linea generale l’operazione è conveniente qualora sia prevista la cessione a breve / medio termine del terreno o della partecipazione.
Al fine di effettuare una valutazione di convenienza circa l’operazione in esame è opportuno considerare i chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate in occasione delle precedenti rivalutazioni, tenendo conto che alcuni di essi hanno valenza con riguardo ad entrambi i beni oggetto di rivalutazione mentre altri sono applicabili specificatamente ai terreni ovvero alle partecipazioni.
TERRENI E PARTECIPAZIONI – ASPETTI COMUNI
Con riguardo alla rideterminazione del costo dei terreni e delle partecipazioni va considerato che:
- la rivalutazione può riguardare sia il nudo proprietario che l’usufruttuario;
- la rideterminazione non può essere effettuata da parte degli eredi e donatari che hanno acquisito la partecipazione / terreno dopo l’1.1.2010 in quanto a tale data non ne risultano possessori, come chiarito dall’Agenzia delle Entrate nelle Circolari 31.1.2002, n. 12/E e 6.11.2002, n. 81/E.
Tuttavia, con riferimento alle partecipazioni, sulla base di quanto affermato nella Circolare 9.5.2003, n. 27/E, è ammessa la possibilità di rivalutazione da parte degli eredi che hanno ricevuto la partecipazione in successione dopo l’1.1.2010 a condizione che prima del decesso il de cuius abbia conferito ad un professionista il mandato per la redazione della perizia di stima.
Nuova rivalutazione e rimborso delle somme versate
È possibile procedere alla rivalutazione dei terreni / partecipazioni posseduti all’1.1.2010, ancorché gli stessi siano già stati oggetto di rivalutazione in base alla precedenti disposizioni.
A tal fine, secondo quanto evidenziato nella citata Circolare n. 27/E il contribuente deve:
far redigere e giurare una nuova perizia di stima;
versare l’imposta sostitutiva con riferimento al nuovo valore periziato.
In tale ipotesi è necessario versare l’imposta sostitutiva sul valore di riferimento all’1.1.2010, senza possibilità di “utilizzare” in compensazione l’imposta sostitutiva versata in occasione di precedenti rivalutazioni.
Al contribuente è comunque concesso di richiedere il rimborso dell’imposta sostitutiva già versata in base alle precedenti rivalutazioni.
A tale proposito va evidenziato che l’Agenzia delle Entrate nella Risoluzione 10.6.2008, n. 236/E, ribadisce che il rimborso va richiesto ai sensi dell’art. 38, DPR n. 602/73, ovvero entro 48 mesi dalla data del versamento.
Sul punto non viene richiamata la norma generale in materia di rimborsi ex art. 21, D.Lgs. n. 546/92 che fissa in 2 anni dal giorno in cui si è verificato il presupposto per la restituzione (ossia, nel caso di specie, dalla data di entrata in vigore della disposizione che prevede la nuova rivalutazione), il termine entro il quale presentare l’istanza di rimborso.
Tale interpretazione risulta particolarmente restrittiva nell’ipotesi in cui tra la data di versamento dell’imposta sostitutiva riferita alla prima rivalutazione e quella della seconda rivalutazione siano decorsi più di 48 mesi.
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Coloro che, avendo effettuato la rivalutazione all’1.1.2008, hanno scelto il versamento in forma rateale e intendono procedere ad una nuova rivalutazione possono non versare l’ultima rata (in scadenza il 2.11.2010) e versare la nuova imposta sostitutiva. |
PARTECIPAZIONI 
Con riferimento alla rivalutazione delle partecipazioni non quotate va tenuto conto dei seguenti chiarimenti.
Ambito oggettivo
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Regime di determinazione redditi finanziari |
La rivalutazione è possibile a prescindere dal regime di tassazione dei redditi diversi di natura finanziaria scelto dal contribuente (dichiarazione, risparmio amministrato, risparmio gestito). |
Circolare 31.1.2002, n. 12/E |
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Rivalutazione parziale |
È possibile la rivalutazione parziale della partecipazione. In tale ipotesi, al fine di individuare la misura dell’imposta sostitutiva dovuta (2-4%) è necessario considerare la tipologia di partecipazione posseduta all’1.1.2010 (qualificata/non qualificata). Pertanto, il possesso di una partecipazione qualificata determina l’applicazione dell’imposta nella misura del 4% ancorché la rivalutazione interessi una parte della partecipazione che da sola è considerata non qualificata. |
Circolare 31.1.2002, n. 12/E |
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Cessione della partecipazione prima della perizia |
La rivalutazione è possibile anche qualora la partecipazione venga ceduta prima del giuramento della perizia di stima, ma solo nel caso in cui si applichi il regime della dichiarazione. |
Circolare 5.6.2002, n. 47/E Circolare 4.8.2004, n. 35/E |
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Partecipazioni acquisite in epoche diverse e metodo Lifo |
Se le partecipazioni sono state acquisite in epoche diverse, si considerano rivalutate quelle acquisite in epoca più recente. La partecipazione rivalutata si considera acquisita l’1.1.2010. Se in data successiva non sono state acquisite altre partecipazioni, in caso di cessione si considera ceduta per prima la partecipazione il cui costo è stato rivalutato. |
Circolare 31.1.2002, n. 12/E |
Effetto della rivalutazione
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Rivalutazione e recesso, esclusione del socio, liquidazione |
Nell’ipotesi di recesso / esclusione del socio o liquidazione di società, le somme ricevute dai soci sono considerate utili in base all’art. 47, comma 7, TUIR, per la parte che eccede il prezzo pagato per l’acquisto e la sottoscrizione delle azioni o delle quote annullate. Di conseguenza, non essendo in presenza di un reddito diverso, il valore rivalutato non può essere tenuto in considerazione. |
Circolare 4.8.2004, n. 35/E
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| Diversamente, nell’ipotesi di recesso c.d. “atipico” del socio dalla società, realizzato mediante acquisto da parte degli altri soci proporzionalmente alla loro quota o da parte di un terzo, il valore rivalutato può essere utilizzato ai fini della determinazione della plusvalenza ex art. 67, TUIR. |
Circolare 22.4.2005, n. 16/E |
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Cessione prima del versamento |
È valida la rivalutazione qualora la partecipazione sia ceduta prima del versamento dell’imposta sostitutiva. |
Circolare 31.1.2002, n. 12/E |
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Minusvalenze |
Le minusvalenze derivanti dalla cessione di partecipazioni rivalutate non hanno rilevanza fiscale. |
Circolare 31.1.2002, n. 12/E |
Partecipazioni ricevute per successione o donazione
Per effetto della reintroduzione dell’imposta di successione, nell’ipotesi di partecipazioni ricevute a seguito di una successione apertasi a partire dal 3.10.2006 (data in cui è stata reintrodotta l’imposta di successione), secondo quanto disposto dall’art. 68, comma 6, TUIR il costo d’acquisto da considerare ai fini della determinazione della plusvalenza in sede di cessione è il valore dichiarato “agli effetti dell’imposta di successione”, ossia il valore della partecipazione indicato nella dichiarazione di successione, come confermato dall’Agenzia delle Entrate nella Risoluzione 17.4.2008, n. 158/E.
Ciò rende meno interessante la rivalutazione del costo.
Con riguardo alle partecipazioni ricevute per donazione il citato art. 68, comma 6 prevede che, ai fini della determinazione della plusvalenza, “nel caso di acquisto per donazione si assume come costo il costo del donante”.
In tal caso, poiché ai fini della determinazione della plusvalenza in sede di cessione della partecipazione da parte del donatario va assunto il costo in capo al donante, la rivalutazione può risultare conveniente.
TERRENI 
Con riferimento ai terreni vanno evidenziati i seguenti chiarimenti.
Ambito oggettivo
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Particelle catastali parzialmente edificabili |
Se gli strumenti urbanistici prevedono che solo una porzione della particella catastale risulta edificabile è possibile la rivalutazione della sola parte edificabile dell’area, senza necessità di procedere preventivamente al frazionamento dell’area stessa. Nella perizia di stima deve essere indicato lo strumento urbanistico che delimita la parte edificabile. |
Circolare 6.11.2002, n. 81/E |
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Aree in regime di comunione pro-indiviso |
Possono essere rivalutate le aree possedute in regime di comunione pro indiviso anche qualora soltanto alcuni dei comproprietari intendano rivalutare. Per determinare la quota di terreno da affrancare il singolo comproprietario deve individuare, mediante la perizia di stima, il valore dell’intera area al fine di assoggettare all’imposta sostitutiva la percentuale di tale valore corrispondente alla propria quota. |
Circolare 6.11.2002, n. 81/E |
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Cessione prima della perizia |
Non è possibile rivalutare i terreni già ceduti al momento del giuramento della perizia di stima. Infatti, nell’atto di cessione del terreno deve essere indicato il valore risultante dalla perizia. |
Circolare 30.1.2002, n. 9/E |
Effetto della rivalutazione
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Terreno oggetto di successivo esproprio |
La rivalutazione ha effetto anche qualora il terreno sia successivamente oggetto di provvedimento di esproprio, nel caso in cui il contribuente opti per la tassazione secondo le regole dell’art. 67, comma 1, lett. b), TUIR. |
Circolare 6.11.2002, n. 81/E |
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Rivalutazione e effetti ai fini delle imposte di registro e ipocatastali |
Il valore rivalutato del terreno rappresenta il valore minimo di riferimento anche ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali. Di conseguenza, se il valore indicato nell’atto di trasferimento è inferiore a quello rivalutato l’Ufficio potrà procedere alla rettifica del valore dichiarato ai fini delle imposte indirette e per il calcolo della plusvalenza si dovrà assumere il costo/valore d’acquisto del terreno secondo gli ordinari criteri di cui all’art. 68, TUIR. |
Circolare 6.11.2002, n. 81/E |
Terreni ricevuti per successione o donazione
Con riferimento ai terreni il costo d’acquisto ai fini della determinazione della plusvalenza è sempre quello risultante dalla denuncia di successione o dall’atto di donazione.

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